營改增是什么意思？最近一件大事，是今年5月1日將全面實(shí)行的營業(yè)稅改增值稅政策，自此改革開放后施行了三十多年的營業(yè)稅就完全退出稅制體系了。下面我們就來看看營改增對老百姓有什么影響？

營改增是什么意思？

營改增其實(shí)就是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅，增值稅就是對于產(chǎn)品或者服務(wù)的增值部分納稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，簡單說一個(gè)產(chǎn)品100元生產(chǎn)者銷售時(shí)已經(jīng)繳納了相應(yīng)的稅金，購買者再次銷售時(shí)賣出150元，那么他買來的時(shí)候100元相應(yīng)的稅金可以抵減，購買者只需要對增值的50元計(jì)算繳納相應(yīng)的稅金，同樣營改增就是對以前交營業(yè)稅的項(xiàng)目比如提供的服務(wù)也采取增值部分納稅的原則計(jì)稅。

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)將實(shí)施“營改增”試點(diǎn)，其中首次涉及自然人繳納增值稅征管。在二手房交易方面，賣一套100萬元的房子，營改增后可少交稅約2400元。

買賣二手房交稅略有降低

營改增簡單的了解就是把營業(yè)稅改成了增值稅，而在房地產(chǎn)行業(yè)行業(yè)中對個(gè)人影響最大的就是二手房屋交易。

營改增之前，征營業(yè)稅5%，現(xiàn)在改為增值稅還是5%。但打個(gè)比方，過去的5%時(shí)，如果房價(jià)是100萬元的話，100萬乘5%，交5萬元的營業(yè)稅，現(xiàn)在如果房價(jià)還是100萬元的話，是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交稅2400元。

相當(dāng)于原來營業(yè)稅負(fù)擔(dān)是5%，營改增以后的稅收負(fù)擔(dān)是4.76%。過去100萬是含稅價(jià)，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價(jià)來征稅，稅基不一樣，所以個(gè)人營改增以后交易二手房稅負(fù)沒有增加，而且還略有降低。

需要特別說明的是，營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，即過去100萬元房價(jià)是含稅價(jià)，增值稅是價(jià)外稅，要按照不含稅價(jià)來征稅，所以要先除以(1+5%)計(jì)算得到不含稅價(jià)格，再計(jì)算繳納增值稅。

據(jù)悉，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

此外，營改增后，二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策將平移到增值稅征收中。即除北上廣深四個(gè)一線城市外，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。因此，總體上說，營改增對于一般的個(gè)人買賣二手房影響不大。