一、農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同效力是怎樣的

對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同來講，其效力分為有效和無效兩種。小產(chǎn)權(quán)房屋主要是指農(nóng)村居民自己修建的房屋，像這樣的房屋一般是沒有產(chǎn)權(quán)證的，所以在進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房屋買賣的時(shí)候會(huì)牽涉到許多法律風(fēng)險(xiǎn)。

(一)認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效的理由

1、農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)

《中華人民共和國土地管理法》第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”我國房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制

小產(chǎn)權(quán)房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)可否轉(zhuǎn)讓的問題。而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因?yàn)闃?biāo)的無法履行而無效。

3、國務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止小產(chǎn)權(quán)房的買賣

物權(quán)行為與債權(quán)行為是既有關(guān)聯(lián)又相區(qū)別的，物權(quán)最終能否按照當(dāng)事人的意思發(fā)生變動(dòng)，并不影響債權(quán)的設(shè)立，也就是說小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)現(xiàn)行政策不能進(jìn)行變更登記，但當(dāng)事人之間仍然可以訂立小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，而且合同是有效的，只是合同的目的可能無法實(shí)現(xiàn)罷了，這個(gè)時(shí)候完全可以以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由，要求解除合同，而不是認(rèn)定合同無效。

如果對(duì)小產(chǎn)權(quán)房屋買賣有爭議的，但只要改房屋是合法的建筑就應(yīng)該為有效的房屋買賣合同，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房屋買賣雖然有爭議，但它也并不違反合同法，只要是合法建筑都應(yīng)該得到相應(yīng)的保障。